|
Kiedy nowe mieszkanie się sypie
Piotr Miączyński
Kupiłeś dom albo mieszkanie. Zapłaciłeś kupę pieniędzy, a tu wszystko się sypie: sufit przecieka, okna się nie otwierają, wentylacja szwankuje i na ścianach pojawił się grzyb. Co robić?
ZOBACZ TAKŻE
* Dla Gazety - Jacek Bielecki, wiceprezes PZFD (04-01-05, 13:43)
* Wzór pisma do dewelopera (spółdzielni) z prośbą o usunięcie usterki (04-01-05, 13:42)
Zbigniew D. kupił rok temu mieszkanie. Chuchał na nie i pieścił, bo były to jego pierwsze własne cztery kąty.
Pewnego dnia wrócił do domu i oniemiał. W salonie urwał... się sufit. Tynk potrzaskał na kawałki meble, zniszczył kosztowny sprzęt stereo, uszkodził telewizor.
Z lokalu musiał się wyprowadzić, bo dalsze w nim mieszkanie groziło katastrofą budowlaną. Pan Zbigniew się wściekł i postanowił pociągnąć do odpowiedzialności dewelopera za to, że zbudował taki bubel.
Powinienem, ale nie chcę
Zgodnie z prawem deweloper (spółdzielnia) powinien naprawić wszelkie usterki w sprzedawanym mieszkaniu (domu). Niestety, nie zawsze chce zrobić to dobrowolnie. Można go jednak do tego zmusić.
Do walki o swoje prawo daje ci potężną broń - gwarancję i rękojmię. Z kolei wymiany uszkodzonych materiałów wykończeniowych możesz domagać się na podstawie zgodności towaru z umową.
Walcz rękojmią
1. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego wykonawca ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne obiektu.
Rękojmia przysługuje z mocy prawa zawsze i każdemu i nie musi być zapisana w umowie przedwstępnej czy docelowej przynoszącej już własność, choć oczywiście lepiej to zrobić.
Zgodnie z art. 556 par. 1 kodeksu cywilnego rękojmi możesz się domagać np., gdy:
• „Mieszkanie ma wadę zmniejszającą jego wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy".
Chodzi tutaj o sytuację, gdy dom (mieszkanie) nie spełnia swoich funkcji. Mówiąc po ludzku, miał się nadawać do mieszkania, a się nie nadaje, bo np. budynek grozi zawaleniem albo ma dach tak nieszczelny, że deszcz kapie ci na głowę.
• „Rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego".
Deweloper (spółdzielnia) deklarował np., że dom będzie ogrodzony murem z kamienia, a jest siatka, miał być widok na park, a z okien widać parking, mieszkanie miało być wykończone włoskimi płytkami, a jest polskimi itp.
• „Rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (niekompletnym)".
Innymi słowy, w mieszkaniu (domu) brakuje jakichś elementów. Na przykład w umowie było zapisane, że będziesz miał antresolę, a jej nie ma, miały być wstawione okna, a są tylko puste dziury, miał być gres na balkonie, a jest goły beton.
UWAGA! Na mieszkanie (dom) kupione od dewelopera (spółdzielni) lub zbudowane przez tzw. generalnego wykonawcę przysługuje ci (od daty odbioru budynku) trzyletnia rękojmia. Obejmuje ona jednak tylko konstrukcję budynku.
Natomiast na wykończenie mieszkania (np. ułożenie płytek w łazience czy parkietu w pokoju) przysługuje ci tylko przez rok (od daty wykonania usługi).
2. Naprawy usterek zawsze domagaj się pisemnie. Będziesz miał wtedy dowód w przypadku ewentualnego sporu z deweloperem (spółdzielnią) w sądzie.
3. Jeżeli wada ma "charakter istotny", tzn. lokal jest tak spartolony, że nie da się w nim mieszkać (np. ściany się rozchodzą), żądaj wymiany mieszkania na nowe. Możesz też odstąpić od umowy i domagać się zwrotu wpłaconych pieniędzy.
W przypadku wad istotnych domagaj się ich usunięcia w okresie 14-30 dni. Kodeks cywilny mówi tylko, że termin ma być "odpowiedni".
4. W przypadku "wady nieistotnej" musisz wyznaczyć wykonawcy termin (7-14 dni), w jakim powinien wadę usunąć. Po jego upływie wolno ci nie przyjąć naprawy.
UWAGA! Nie możesz odstąpić od umowy, lecz jedynie żądać od wykonawcy obniżenia wynagrodzenia. Gdy nie jesteś w stanie dogadać się z fachowcem czy wada jest istotna, czy nie - sprawę rozstrzygnie sąd cywilny.
Zgodność towaru z umową
Jeśli kupiłeś materiały do wykończenia mieszkania i okazało się, że są one wadliwe (płytki krzywe, wanna dziurawa), możesz na podstawie ustawy o szczególnych warunkach sprzedaży konsumenckiej (DzU 02.141.1176) skorzystać z tzw. zgodności towaru z umową.
Zgodność oznacza, że przedmiot może być użyty do celu, do jakiego został zrobiony (np. okno ma się otwierać i chronić przed wiatrem).
Możesz się domagać bezpłatnej wymiany albo naprawy bubla, który kupiłeś (wybór należy do ciebie) jeśli towar, który kupiłeś:
• „nie odpowiada opisowi podanemu przez sprzedawcę" (np. handlowiec powiedział ci, że drzwi nadają się do łazienki, a po kilku tygodniach zaczęły się paczyć od wilgoci);
• „nie może zostać wykorzystany do celu określonego przy zawieraniu umowy lub do którego jest zwykle używany" (np. drewniane panele są tak krzywe, że nie dają się ułożyć na podłodze);
• „nie odpowiada zapewnieniom sprzedawcy, producenta lub jego przedstawiciela podawanym w reklamie lub zawartym w dołączonej informacji o towarze lub jego oznakowaniu albo nie posiada właściwości cechujących towar tego rodzaju" (np. w reklamie sprzedawca zapewniał, że płytki są mrozoodporne, a w rzeczywistości takie nie są);
• „na skutek zamontowania rzeczy (towaru) lub jej uruchomienia przez sprzedawcę albo przez kupującego (według otrzymanej instrukcji) wykazuje nieprawidłowość" (np. podłączyłeś prawidłowo kran, a woda z niego nie leci).
Jeśli sprzedawca na twoje żądanie nie odpowiada przez 14 dni, oznacza to, że uznał je za uzasadnione.
UWAGA! Jeżeli naprawa albo wymiana pociąga za sobą nadmierne koszty (np. nowe płytki trzeba sprowadzić specjalnie z Wenezueli) albo jest niemożliwa, trwałaby kilka miesięcy czy naraziła cię na "znaczne niedogodności", np. życie bez sedesu, masz prawo domagać się obniżenia ceny produktu albo odstąpić od umowy.
Nieodpłatność naprawy i wymiany oznacza, że sprzedawca ma też obowiązek zwrotu kosztów - demontażu kupionego produktu, dostarczenia go na miejsce oraz robocizny za ponowny montaż.
PAMIĘTAJ! Na poinformowanie sklepu, że towar jest niezgodny z umową, masz dwa lata od daty jej zawarcia i dwa miesiące od momentu wykrycia wady. Jeśli więc po roku zauważysz, że coś z materiałami jest nie w porządku, masz dwa miesiące, aby poinformować o tym sklep.
Brak odzewu ze sklepu przez 14 dni od zwrócenia towaru oznacza przyjęcie reklamacji.
Przy czym uwaga! - przez pierwsze sześć miesięcy od momentu wydania towaru to sklep musi powołać rzeczoznawcę, który miałby ci udowodnić, że źle użyłeś zakupiony produkt. Przez kolejne półtora roku obowiązywania "zgodności towaru z umową" konieczność powołania rzeczoznawcy spoczywa na tobie.
Domagaj się gwarancji
Oprócz rękojmi i zgodności towaru z umową wykonawca, deweloper (spółdzielnia), producent może dać na swoje prace (produkty) gwarancję.
UWAGA! Gwarancja jest dobrowolna i jako taka musi być zapisana w umowie. Bez tego nie będziesz się mógł domagać jej wykonania.
Gwarancja to obietnica, że jeżeli w czasie określonym w umowie (o długości gwarancji decyduje producent, zazwyczaj jest to rok) okaże się, że coś jest nie tak, to producent, sprzedający czy wykonawca dokona naprawy lub wymiany towaru na swój koszt.
UWAGA! Możesz się domagać jednocześnie i rękojmi, i gwarancji albo zgodności towaru z umową i gwarancji.
Usterki przy odbiorze
Odbierając mieszkanie, wszelkie usterki, które widzisz w lokalu, wpisz do tzw. protokołu odbioru. Pozwoli to ci uniknąć później wielu kłopotów.
Protokół to kilka kartek papieru, na których oświadczasz, że przyjmujesz mieszkanie (dom) w stanie zgodnym z umową przedwstępną i że dostałeś klucze. Wpisujesz doń wszystkie stwierdzone niedoróbki. Deweloper (spółdzielnia) musi określić w protokole, w jakim terminie podejmuje się usunąć usterki.
Jeśli lokal ma wady uniemożliwiające lub w znaczący sposób utrudniające korzystanie z niego (np. niesprawne instalacje, nieszczelny dach itp.), nie podpisuj protokołu aż do momentu, gdy wszelkie fuszerki zostaną naprawione.
UWAGA! Podpisanie protokołu odbioru nie oznacza, że nie będziesz mógł już zgłaszać wad i usterek (często ujawniają się one dopiero po kilku lub kilkunastu miesiącach).
|
